【核心提示】通常意义上的住房财富效应，主要指住房价格波动对居民消费的影响，但财富效应并不一定是指住房价格对消费的正向推动作用。关键是如何在适当的时机选择适当的政策，动态地调控我国住房财富效应，发挥其正向的推动作用，从而扩大内需。

　　通常意义上的住房财富效应，主要指住房价格波动对居民消费的影响，但财富效应并不一定是指住房价格对消费的正向推动作用。关键是如何在适当的时机选择适当的政策，动态地调控我国住房财富效应，发挥其正向的推动作用，从而扩大内需。

　　房价调控与住房财富效应的关系

　　美国、英国等国家住房财富效应的发挥，对其居民消费的影响巨大。特别是因资产增值抵押贷款（home equity withdrawal）的出现，住房财富效应更成为一种有效改善家庭居民流动性的重要手段，对提升居民消费起到重要作用。我国由于住房市场化程度相对较低，缺乏类似的住房财富加速消费的融通机制等，住房财富效应的发挥管道受阻，难以有效起到应有的作用，但其潜力依然较大。当前我国城市住房自有化率达到70%以上，这为发挥财富效应提供了良好的实物载体，关键是加以政策引导。这要求对住房财富效应的作用路径有一个清晰的理解，并进行动态调整。

　　住房财富效应取决于其内在的、几种作用方向相反的渠道的影响，从而会有正有负。自1998年至今，正好是我国房价高速上涨的阶段，调控房价的力度也相对较大，对房价的调控会促进住房财富效应的发挥，从而扩大内需。二者本身并不矛盾，重点在于了解并掌握不同阶段、不同条件下，住房财富效应处于何种状态，并采取与之相应的宏观调控政策。

　　构建扩大内需的长效机制

 　　住房财富效应是住房市场连通实体经济的重要渠道。只有对住房财富效应的非线性路径有一个全面清晰的了解，才有助于设计动态抉择的调控政策，从而形成扩大内需的长效机制。要把握这种路径，必须分析何种因素导致住房财富效应的非线性特性，这种特性的具体形态如何，怎样发挥作用，何时进行政策干预最为合理，对整个社会经济和福利是否最优等。

　　一般来讲，影响住房财富效应非线性路径的因素，涵盖人口结构、金融市场化程度等多个方面。这些因素的动态变化，会引致财富效应的动态变化。于是，住房价格与消费之间不再是单一静态的线性关系，而是存在若干拐点的动态曲线。把握住这些拐点，选取合理的政策调控时机、力度和方向，将会切实有效地扩大内需。

 　　总体来讲，有以下几点建议。

　　第一，引导住房市场预期，平衡住房供求比例。住房财富效应内在的非线性特性，从宏观上来讲，主要看有房家庭与无房家庭的比例。这也可以理解为潜在住房需求的相对强度。当无房家庭比例上升时，如果房价上涨，会降低这部分人的日常消费比重。这正是预算约束渠道等在住房财富效应发挥过程中扮演的角色。从微观层面上看，有房家庭面临着供求的双重选择，既有改善性住房需求或投机需求的欲望，又有获取住房溢价的卖出套利冲动，引致住房财富效应发生非线性的变化。因此，重点是合理引导住房市场预期，平衡住房供求比例。比如当房价高涨时，应鼓励有房家庭的改善性住房需求，抑制其投机需求，避免住房市场的过度波动。对于无房家庭，除了配合保障房供给、差异化住房信贷政策外，还应鼓励其通过租房等措施，缓冲刚性需求的短期积累，以免被投机活动所损害，从而减少家庭流动性约束，为扩大内需提供重要支撑。

　　第二，尽快建立健全以住房资产为载体的消费金融创新机制。如果缺乏管道，家庭资产中占有重要地位的住房，就可能无法及时有效地转化成流动性，不能切实有助于增加消费。因此，消费金融创新机制亟须建立健全，有助于扩大内需的住房金融工具也应该予以重点支持。同时也要注意防范过度杠杆化引发的流动性过剩。

　　第三，科学安排保障房的供应规模、力度和时机，以改善住房财富效应。保障房作为一种准公共品，一般具有三大基本功能：改善收入再分配、提高资源配置效率和稳定住房市场。应该从保障房的溢出和挤出效应方面综合权衡，充分利用保障房对商品房的积极影响，合理安排保障房供给的规模和时机。如商品房为负向财富效应时，可以扩大保障房的供给力度和频次，尽量发挥价格替代效应，使得财富效应发生正向逆转，有助于扩大内需。

　　（本文系教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“我国城市住房制度改革研究”（10JZD0025）阶段性成果）

　　（作者单位：山东建筑大学商学院、山东大学经济研究院、南京大学不动产研究中心）

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