由于宏观经济触底，“宽货币、严信贷”成为当前的主特征，银行对楼市的投资风险控制会进一步加强，去库存依然是今年各城市楼市的首要任务

　　导报记者 刘勇 济南报道

　　18日，国家统计局发布2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格全部下降，并没有明显好转的趋势。

　　同日，3个房地产开发公司的项目部经理和一家国有银行某支行的行长，在济南开了一个“碰头会”。经济导报记者独家从现场调查获悉，尽管“3·30新政”对楼市的发展能起到一定的促进作用，但由于宏观经济触底，“宽货币、严信贷”成为当前的主特征，银行对楼市的投资风险控制会进一步加强，去库存依然是今年各城市楼市的首要任务。

　　信贷难放

　　“尽管住建部和银监会发文下调了二套房的个贷首付比例至40%，但是，我们到现在还没有接到通知实施这一政策。”作为某国有银行一家支行行长的李家琪，率先打开了话匣子，“现在依旧是执行二套房首付60%、利率上浮10%的政策。”

　　而导报记者对各大银行的探访，也印证了李家琪的说法——截至目前，驻济的多数银行都按兵不动，二套房商贷首付比例仍为60%，利率上浮10%。工商银行、招商银行、齐鲁银行、兴业银行、青岛银行等已经按照二套房首付4成的新政策接单。其中，招商银行、青岛银行相对较早落地执行；齐鲁银行则在16日正式下发通知，调整首付比例。而在工、农、中、建、交、邮储等这些房贷业务量大的主力银行中，新政则尚未完全落地。

　　“房贷业务本身利润就低，银行迟迟不愿降首付是出于风险方面的考虑。”济南本土一家房地产公司的项目部经理冯泽瑞说道。目前，商业贷款和公积金贷款均已“认贷不认房”，即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　“如果一套房子的贷款尚未还清，再贷款购买第二套 房，势必同时还两份贷款，对于一般家庭来说，风险显然要大得多，因此对首付款比例要求较高。虽然房贷的不良率很低，但从风险控制的角度，首付比例越高越安全。”李家琪分析道。

　　李家琪同时认为，单纯从一季度经济数据指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。

　　在谈及未来房地产信贷政策是否会放松时，李家琪分析，我国广义货币(M2) 余额127.53 万亿元，增速降至11.6% 。从M2增速来看，目前增速已经低于今年12%的控制目标，央行释放流动性的速度在降低，总体略微偏紧，这也为今年二季度以后货币政策走向宽松提供了操作空间。“但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松。”

　　在李家琪看来，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。

　　“从现在情况来看，银行对于中小房企的贷款仍然比较谨慎。南方的部分银行为了控制楼市投资风险已开始对部分企业停贷，这些也成为导致深圳、杭州、上海等地房企资金面危机的导火索。”李家琪说道。

　　去库存仍是“主旋律”

　　导报记者注意到，无论是李家琪还是冯泽瑞，抑或是另外两家房地产公司的项目部经理李祥瑞和陈友伟，他们都认为，尽管刺激政策一再出炉，而且楼市的销量开始回升，但由于前期库存压力依然很大，“去库存”仍是重中之重。

　　“总部已经要求加快回款速度，可以适当降低利润率，但一定要保证快速回款。”李祥瑞告诉导报记者，“我们公司部分三、四线城市的楼盘已再次开始降价促销了，现在我们也在和策划公司沟通第二季度的营销方案。”“现在各地的库存都比较高，虽然销量回升，但前期压力依然很大。而且，去年新购置的土地也会加快建设进度争取早日开盘，库存量依旧会很高。”陈友伟插话道。

　　以济南为例，根据济南市住宅与房地产信息网发布的数据，济南新建商品房可售套数为19.64万套，如果接下来的楼市销量维持现状并且不再推出新房，现有楼市库存也需要20个月才能消化完。

　　据导报记者了解，今年大多数开发商将更多的推盘计划放到4月底和5月份。因此，这个时段有可能成为今年第一波成交量的高峰期。“虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策也助力改善型性需求入市，但是，由于集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争，此时，平价跑量仍然为最佳的市场策略选择。”李祥瑞分析。

　　山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示,房地产贷款、税收等新政的叠加出台,对市场是一种利好消息。在他看来，目前的市场主要面临三大问题:价格及成交的下行压力,市场去库存速度较慢,房地产投资预期的下降。

　　同策咨询研究院总监张宏伟在接受导报记者采访时也指出，不少房企的库存压力仍然较大，去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数。尤其是今年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略有回升。此时，“去库存”仍是市场“主旋律”，房价仍然有下行压力。“对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略。”张宏伟建议。

　　（应受访者要求，文中“李家琪”系化名）

http://paper.dzwww.com/jjdb/data/20150420/html/10/content_2.html