首套房贷收紧，或许将在二季度给济南市场带来动荡

  新浪乐居讯(编辑 吴俊锋)济南不少购房者正在面临着“眼睛一闭一睁钱就少了”的窘境。

  本周开始，济南的工、农、中、建四大国有银行相继取消了首套房贷利率优惠，除了中国银行外，其他三大行纷纷将首套房利率上调了5%；而在二手房房贷方面，四大行统一实行基准利率上浮10%的标准。

  不只是国有四大行，各家在济的股份制银行也没有丝毫要放松房贷利率的意思。包括招商、光大、交通等各行在内，首套房贷目前基本都执行基准利率或是上浮10%的政策。对于泉城购房者来说，为了应付突涨的房贷利率，他们的钱袋子几乎是在一夜之间迅速瘪了下去。

  实际上，房贷收紧并不是济南本地的“特产”，本月在沈阳、郑州、石家庄、杭州等全国多地市，都出现了一贷难求的现象。在房贷矛盾最为突出的郑州楼市，甚至出现了购房者因为长时间排队办不下贷款，而选择退房的情况。房贷收紧如传染病般在全国楼市蔓延开来。

  那么，济南市场在房贷收紧之后又有着怎样的表现？本地楼市又究竟“染病”多深呢？

  济南房贷收紧三步走

  “当前首套房贷利率上调主要有三方面的原因。一是因为互联网金融等对传统市场资金的抽离，造成银行资金短缺，使得整个市场处于资金紧张的状态。二是房地产市场本身的发展分化使其风险越来越明显，房产市场下滑的可能性增大，因此银行不愿意投入过多的资金。三则是因为整个国民经济资金的使用成本逐渐提高，影响房地产市场的资金成本也同步提高。”

  山东大学经济学院副院长，房地产研究中心主任李铁岗点出的这三条房贷利率上浮的原因，同样适用于年后本地房贷政策的三次变化。

  银行房贷一般有着“年初松，年底紧”的普遍规律，但今年春节假期结束后，济南市场的房贷难现象却不见任何好转。有购房者在接受采访时就表示，其在2013年时提交的贷款申请至今仍未批下，一贷难求成为了年后楼市的关键词。

  第二个变化则来自公积金贷款。在济南，期房楼盘要申请住房公积金贷款，无论是多层高层都需要先封顶。这一高于国家规定的政策从去年九月时开始实施，但直到年后贷款难矛盾逐渐尖锐，才开始为大众所重视。

  第三个变化自然就是本周的国有四大行调高首套房贷利率了。只看本地这房贷政策的“三步走”，济南购房者在年后的压力之大已成显而易见的事实。

  买卖双方很淡定：该买还是得买

  不过，济南市场从二月份以来并未显现出任何颓势。

  在最近的一周(3.3—3.9)，济南的商品房成交量为2076套，相较前一周时只减少了200套不到，小幅下滑8%；而在商品住宅成交套数方面，则环比多增了20余套。另一方面，根据济南克而瑞研究机构提供的数据显示，近三周以来本地普通住宅的成交均价波动区间在3.6%左右，并不是一个不能接受的数字。

  量价数据的变化显示，近半月以来济南市场的成交状况依旧稳定，对于房贷收紧的担忧似乎仅停留在了想象的层面，而没有反映到市场上。

  乐居记者尝试算了一笔账。如果以贷款60万元，等额本息20年期的还款方式计算，在首套房贷利率上调后，增加的利息总金额为28000元左右，月供则多增了100多元——相较于二三十万元的首付，似乎确实没有想象中那么难以接受。

  “我们项目主要面向刚改客户，大多数客户都面临着二套房或者限购的情况，因此影响其实并不大”，位于省城东部某项目的置业顾问这么告诉乐居记者。而在令一项目，置业顾问则指出银行的优质客户实际还是有可能拿到利率优惠的，“对优质客户目前我们合作的银行有的执行基准利率6.55%，有的还会在基准利率的基础上下浮5%。”

  而对于购房者来说，房贷收紧带来的影响似乎也远没有想象中那么严峻。“我身边有80后的朋友，他们买房时会主动付5成甚至6成的首付；有一个家庭条件比较好的朋友，甚至直接全款买房。我觉得他们都不会考虑利率的问题。”

  这位购房者告诉乐居记者，他自己买房的时候根本不清楚利率是怎么回事，也从没有研究过，只关心房价是多少。“如果不买的话，年底又涨了，岂不是更买不起了？”

  开发商推盘节奏密集 专家：近期房价可能上涨

  不只是身处第一线的置业顾问和购房者感觉房贷收紧的影响不大，从本地项目的营销动作中，也可以看出他们对当前市场的信心。

  在3月1日当天，济南本地共有四个楼盘项目开盘，900余套房源的推量一解了自春节假期以来近一个月的市场“干渴”。而在上周，本地又有三个项目入市，300余套的新增供应量虽然环比下滑较大，但去化率明显有所提高。根据开发商透露的信息，本周末至少有两个楼盘项目将确定开盘；整个3月份济南预计有近30个项目会加推入市，如此密集的推盘节奏下，市场和房价似乎难以再一夜间崩塌。

  “在购买力坚挺、需求旺盛的市场氛围下，部分‘不满足’购房条件的客户，会等待机会再出手，但这部分客户比例不大。”济南景昶地产经纪有限公司营销总监曲寿清告诉乐居记者。

  而在李铁岗看来，3月房价非但下降的可能性较小，甚至还有上涨的可能。“面对贷款难和资金使用成本上涨，开发商有两种应对方法。一种就是把资金成本转移到房产价格中去，转移给消费者。”李铁岗说，如果房地产市场处于上行区间内，表现出典型的卖方市场特征，那么开发商很有可能会采取这种办法。

  “从当前济南市场的供求状况来看，房贷收紧的程度还没到‘饿死’开发商的地步，所以我认为近期本地房价下降的可能性不大。”

  隐患？希望？

  那么，第二种应对方法是什么？

  “开发商为了尽快回收成本，会采用反周期的操作手段，降低房价以加快资金回流，弥补贷款资金上涨带来的损失。这就是第二种应对方式。”

  李铁岗说，如果把视线放远一点，可以看到全国房地产市场偏向下行的可能性是较大的，“理智的开发商可能会选择抛售产品，以节流资金。”因此虽然他认为短期内本地房价下降的可能性不大，但长期来看，市场的整体走势会使得开发商不得不选择降价这条路。“我觉得关键在这两个季度，尤其是下季度市场的走势可能会影响到开发商的策略。”

  情况似乎正在向李铁岗预测的方向靠拢。就在这两天，乐居记者得知省城某项目由于销量不佳，准备从4月开始加大打折力度。不同于2月时本地一高端项目降价促销尾盘的特殊性，这一项目更加“平民化”，所造成的市场影响也将更大。

  “余额宝的出现给银行敲响了警钟，利率改革的结果一定会造成存款利率的上涨；而利率上涨，银行使用资金的成本自然也会上涨。毫无疑问贷款难将成为今年市场的常态，而年内济南房贷利率二次上调的可能性相当大。”

  李铁岗说，房贷利率上调最容易误伤的还是刚需购房者。不过正像采访中一位置业顾问所说的：“该买还是得买，不可抗力，不是咱们能左右的。”

  “尽管房贷额度紧缩，但银行还是在积极拓展与优良项目的合作，愿意做房贷、开发贷(支持力度小)业务”，在曲寿清看来，房贷收紧并不意味着银行会完全放弃这块业务。而作为开发商来说，也在积极拓展新的渠道作为传统贷款方式的补充，比如易居中国和中信银行联手推出的乐居贷产品。

  济南乐居贷的负责人员就向记者透露称，本地的第一笔乐居贷业务已经办结，“虽然不敢断言未来这一产品会做到什么程度，但对于购房者来说也算是多了一个选择。”

http://sd.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/19462645521.shtml