图/记者 王兵

　　住宅是洞房，产业才是新郎和新娘，只有有了新郎和新娘，洞房才会热闹。

　　在“鲁中晨报CEO圆桌”上，山东大学经济学院教授李铁岗说，新型城镇化的内涵包括三点，一是人口的城镇化，二是产业的城镇化，三是人本文明的城镇化。城镇化的内涵与外延要远远大于房地产的内涵与外延。因此，房地产的转型必须要与之相协调，要以产业的城镇化来带动人的城镇化，最终实现人本文明的城镇化。

　　眼下，外界对新型城镇化的探讨更加热烈起来。李铁岗认为，新型城镇化的核心内容有三点，并且这三点都与房地产行业息息相关。

　　首先，城镇化是人口的城镇化。人口的城镇化是大量的人从农村的生活区域，逐步走到城市里面的过程，这里面包括从农村到小城镇，从小城镇到中型城市，从中型城市到大城市。当大量的人聚集到城市时，房地产的发展就需要满足人们的居住需求。“房地产的贡献是盖了大量的住宅，没有住宅，人进不来。”李铁岗说，在城镇化的推进过程中，房地产市场的意义就在这里。

　　其次是产业的城镇化。这是经济结构、产业体系由农村转变到城市的一个过程，而城市产业的发展需要房地产行业的推进，也就是说，未来的房地产必须向未来城市经济的模式所对应的模式方向发展。李铁岗举例说，住宅是洞房，产业才是新郎和新娘，只有有了新郎和新娘，洞房才会热闹。

　　最后是人本文明的城镇化，这是一个复杂的过程，是用城市文明来代替农村文明，当然这两种文明并不存在谁好谁坏的问题，只是表现形式不一样。包括我们城市发展的过程中公共服务、福利等方面供给多少的问题，像教育、医疗、卫生等领域，这些也都需要房地产来进行相应的改变与适应，它们之间是相辅相成的关系。

　　李铁岗举例说，他到加拿大的时候，进学校的图书馆没人阻拦。“没人会问你的身份和来自何方，只要你生活在这里，就能享受这里的服务。”李铁岗说，我们城镇化的发展目标也要如此，只有实现了这个目标，城镇化才算真正成功。

　　产业城镇化带动人的城镇化

　　李铁岗认为，房地产是城镇化过程里面的其中一个条件，城镇化的内涵与外延要远远大于房地产的内涵与外延，因此房地产的转型必须要与之相协调。

　　李铁岗说，很多人只是简单地认为城镇化是解决人的居住的问题，并没有把房地产的发展与产业城镇化的进程对应起来，或者是对产业城镇化的定位不准而造成了脱节，出现了“鬼城”和空城等。在城镇化过程中，是要用产业的城镇化去带动人的城镇化,而不是用人的城镇化带动产业的城镇化。

　　李铁岗举例说，济南的一个软件园，开始是为发展软件产业，初期住的人很少，就相当于“鬼城”了，白天人很多，晚上没有人。虽然没有人，但是它发展很快，就是因为用产业带动了地区的发展，所以经验和理论分析告诉我们，是以产业的城镇化来带动人的城镇化，再通过人的城镇化和产业的城镇化共同促进城市人本文明的城镇化。

　　商业地产要转型

　　李铁岗还谈到了商业地产。他说，从国内商业地产龙头万达的举动来看，商业地产已经到了转型的时候。

　　自2010年住宅市场调控之后，不少开发商纷纷将目光瞄准了商业地产，商业地产项目如雨后春笋般出现在了国内的大多数城市，这其中，以城市综合体项目居多。就在商业地产大行其道的同时，外界开始关注商业地产跃进可能产生的过剩风险。

　　李铁岗举例说，万达进入济南后，确实推动了济南商贸的发展，但是城市综合体在济南太多了。

　　“我们能意识到这点，万达作为商业地产的龙头，肯定早就意识到了。”李铁岗说。

　　3月下旬，万达集团商业地产系列丛书在北京进行了首发仪式。李铁岗意识到万达已经转型了。

　　“万达之前就在尝试文化、旅游、养老地产的开发，围绕产业做文章。”李铁岗说。

　　李铁岗说，商业地产无论如何转型，都要围绕相关产业做文章，不然很多项目就会过剩。

　　此前，万达集团董事长王健林曾表示，将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

　　正如李铁岗所言，商业地产的转型不可避免，关键还是围绕有前景的产业做文章，而这将成为未来的发展趋势。

　　记者 张顺军

http://news.lznews.cn/2014/0415/733361.html